BaufiBlickAnschlussfinanzierung: Rate, Forward-Aufschlag und Restschuld
Am Ende der Sollzinsbindung bleibt eine Restschuld — und die muss zu den Konditionen neu finanziert werden, die dann gelten. Dieser Rechner zeigt die neue Monatsrate, was ein Forward-Darlehen an Aufschlag kostet und wie viel nach der neuen Bindung noch offen ist. Alle Annahmen bleiben sichtbar und veränderbar.
Deine Anschlussfinanzierung
Kurzantwort: Was am Ende der Zinsbindung passiert
Was der Forward-Aufschlag wirklich kostet
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für einen Abruf in der Zukunft. Bezahlt wird das mit einem Aufschlag je Monat Vorlauf. Die folgende Rechnung zeigt eine Restschuld von 300.000 € bei 3,7 % Sollzins, 3 % Tilgung, zehn Jahren neuer Bindung und einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat:
| Vorlauf | Effektiv angesetzter Zins | Monatsrate | Zinsen in der Bindung | Mehrkosten gegenüber sofort |
|---|---|---|---|---|
| 0 Monate | 3,70 % | 1.675 € | 92.292 € | — |
| 12 Monate | 3,94 % | 1.735 € | 98.111 € | +5.819 € |
| 24 Monate | 4,18 % | 1.795 € | 103.908 € | +11.616 € |
| 36 Monate | 4,42 % | 1.855 € | 109.682 € | +17.390 € |
| 48 Monate | 4,66 % | 1.915 € | 115.433 € | +23.141 € |
| 60 Monate | 4,90 % | 1.975 € | 121.159 € | +28.867 € |
Fünf Jahre Vorlauf kosten in diesem Beispiel 28.867 € zusätzliche Zinsen — rund 9,6 Prozent der Restschuld. Das ist keine Gebühr, die man übersieht, sondern der Preis einer Versicherung gegen steigende Zinsen.
Die ehrliche Rechnung lautet deshalb: Ein Forward lohnt sich nur, wenn der Marktzins bis zum Abruf um mehr steigt als der Aufschlag ausmacht. Bei 0,02 Prozentpunkten je Monat und 60 Monaten Vorlauf müsste der Zins um mehr als 1,2 Prozentpunkte klettern, damit die Rechnung aufgeht. Wer das sicher wüsste, bräuchte keinen Forward.
Die drei Wege am Ende der Zinsbindung
Der bequemste Weg: Die Bank schickt in der Regel einige Monate vor Ablauf ein Angebot. Kein neuer Grundbucheintrag, keine Unterlagenprüfung, kein Aufwand. Der Preis dieser Bequemlichkeit ist, dass die Bank weiß, wie unbequem ein Wechsel ist — Prolongationsangebote liegen erfahrungsgemäß nicht am unteren Ende des Marktes. Ein Vergleichsangebot einzuholen kostet nichts und verbessert die Verhandlungsposition.
Meist die günstigere Variante. Die Grundschuld wird abgetreten statt neu bestellt, die Kosten dafür liegen typischerweise im niedrigen dreistelligen Bereich. Der Aufwand ist überschaubar: Unterlagen zusammenstellen, Angebot einholen, Abtretung beauftragen. Rechne den Kostenunterschied gegen die Notar- und Grundbuchkosten der Abtretung — ab wenigen Zehntelprozentpunkten Zinsdifferenz trägt sich der Wechsel meist.
Möglich in der Regel bis 60 Monate vor Ablauf, vereinzelt länger. Der Zins wird heute festgeschrieben, das Geld fließt später. Zu beachten: Ein Forward-Darlehen ist bindend. Wer es abschließt und später doch nicht abruft, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung — auch dann, wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kann mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Das ist bei langen Zinsbindungen ein realer Ausweg. Wer 2020 eine zwanzigjährige Bindung abgeschlossen hat, kommt 2030 heraus — und zwar zum Nulltarif, falls die Zinsen bis dahin gefallen sind. Die Bindung wirkt damit praktisch nur in eine Richtung: Sie schützt vor steigenden Zinsen, ohne bei fallenden vollständig zu fesseln.
Volltilgerdarlehen: gar keine Anschlussfinanzierung
Die Alternative, die das Problem auflöst, statt es zu verschieben: Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Tilgung so bemessen, dass am Ende der Zinsbindung nichts übrig bleibt. Keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko.
Der Preis ist die Rate. Um 300.000 € in zehn Jahren bei 3,7 % vollständig zu tilgen, braucht es rund 8,5 % anfängliche Tilgung und damit etwa 3.050 € im Monat statt 1.675 €. Für viele Haushalte ist das nicht darstellbar — für die, bei denen es geht, ist es die risikoärmste Variante. Der Rechner oben bildet das ab: Tilgung so weit erhöhen, bis die Restschuld auf null fällt.
Drei Fehler, die teuer werden
Es kommt rechtzeitig, sieht offiziell aus und erspart jede Mühe. Genau darauf ist es gebaut. Ein einziges Vergleichsangebot zeigt, ob es marktgerecht ist — und kostet nichts außer einer Stunde.
„0,02 Prozentpunkte je Monat“ klingt nach nichts. Über 60 Monate und 300.000 € Restschuld sind es 28.867 €. Erst in Euro wird die Entscheidung greifbar.
Bei der Anschlussfinanzierung ist die Restlaufzeit kürzer als beim ersten Darlehen. Wer die anfängliche Tilgung beibehält, verschiebt die Schuld erneut und steht in zehn Jahren wieder vor derselben Frage — dann aber näher am Ruhestand.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Etwa zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann bleibt Zeit, Angebote zu vergleichen und eine Umschuldung vorzubereiten, ohne unter Zeitdruck zu geraten. Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot der Bank eintrifft, hat die Verhandlungsposition bereits abgegeben.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Nur, wenn der Marktzins bis zum Abruf stärker steigt als der Aufschlag ausmacht. Bei 0,02 Prozentpunkten je Monat und fünf Jahren Vorlauf müsste er um mehr als 1,2 Prozentpunkte klettern. Wer diese Entwicklung sicher vorhersagen könnte, bräuchte kein Forward-Darlehen. Es ist eine Versicherung gegen Zinsanstieg, keine Wette auf ihn — und wie jede Versicherung kostet sie unabhängig davon, ob der Schaden eintritt.
Was kostet der Wechsel zu einer anderen Bank?
Bei einer Umschuldung wird die Grundschuld abgetreten statt neu bestellt. Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen dafür typischerweise im niedrigen dreistelligen Bereich. Ob sich der Wechsel trägt, hängt vom Zinsunterschied und der Restschuld ab — ab wenigen Zehntelprozentpunkten ist er meist deutlich im Plus.
Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung kündigen?
Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung ja, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Davor nur in engen Ausnahmefällen und in aller Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch sollte die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung sein?
Höher als beim ursprünglichen Darlehen. Die verbleibende Zeit bis zum gewünschten Ende der Rückzahlung ist kürzer, und die Restschuld ist kleiner — beides erlaubt und erfordert einen höheren Tilgungssatz. Eine unveränderte Tilgung verschiebt das Problem lediglich um eine weitere Zinsbindung.
Muss ich das Forward-Darlehen abnehmen?
Ja. Ein Forward-Darlehen ist bindend. Wer nicht abruft, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung — auch dann, wenn die Zinsen inzwischen gefallen sind und ein anderes Angebot günstiger wäre. Genau darin liegt das Risiko dieser Absicherung.
Ist das Ergebnis ein Finanzierungsangebot?
Nein. Es ist eine unverbindliche mathematische Modellrechnung auf Basis deiner Eingaben. Kreditentscheidung, Beratung und Vermittlung erfolgen ausschließlich durch entsprechend zugelassene Finanzierungspartner. BaufiBlick erbringt weder Darlehensvermittlung noch Finanzierungsberatung.
Modellzins, Quellen und Stand
Der voreingestellte Sollzins von 3,7 % ist eine Modellannahme, kein Angebot und keine Prognose. Er orientiert sich an der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre (zuletzt veröffentlichter Durchschnitt 3,74 % effektiv, Referenzmonat Mai 2026). Der voreingestellte Forward-Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat ist ein gerundeter Orientierungswert; der konkrete Aufschlag steht im jeweiligen Angebot und ist im Rechner veränderbar.
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik
- § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- BaufiBlick: Redaktion und Methodik
Redaktionell geprüft und gerechnet: 20. August 2026 · Der Modellzins wird monatlich überprüft.
Weiterrechnen
Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung ermitteln · Die passende Zinsbindung wählen · Wie Tilgung und Restschuld zusammenhängen · Alle Rechner im Überblick · Aktuelle Bauzinsen