Baufinanzierung · Checkliste
Unterlagen für die Baufinanzierung: vollständig vorbereitet
Eine gute Unterlagenmappe beschleunigt die Prüfung und macht offene Punkte sichtbar, bevor Zeitdruck entsteht. Welche Dokumente tatsächlich verlangt werden, hängt von Bank, Beschäftigung, Objekt und Vorhaben ab. Diese Checkliste ordnet die typischen Nachweise nach Zweck und Projektphase.
Das Wichtigste in Kürze
- Trenne Personen-, Einkommens-, Vermögens- und Objektunterlagen.
- Lege eine aktuelle Haushaltsrechnung und Nachweise bestehender Verpflichtungen bei.
- Bei Neubau sind Kostenaufstellung, Bauvertrag, Leistungsbeschreibung und Zahlungsplan zentral.
- Selbstständige benötigen meist längere und detailliertere Einkommensnachweise.
- Reiche sensible Daten nur über den vorgesehenen sicheren Weg beim konkreten Finanzierungspartner ein.
Warum verlangt die Bank so viele Unterlagen?
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit auf Basis notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen eingehend prüfen. § 505a BGB erlaubt den Abschluss nur, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kann. Die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung konkretisiert diese Prüfung.
Die Unterlagen beantworten daher drei Kernfragen: Ist die Rate dauerhaft tragbar? Ist das Eigenkapital nachweisbar und verfügbar? Ist das Objekt als Vorhaben und Sicherheit ausreichend dokumentiert?
1. Person und Haushalt
- Gültige Identitätsnachweise aller Darlehensnehmer
- Aktuelle Melde- und Kontaktdaten
- Familienstand und Zahl unterhaltsberechtigter Personen
- Haushaltsrechnung mit regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben
- Nachweise zu Unterhalt, Leasing, Ratenkrediten und Bürgschaften
- Gegebenenfalls Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis
Die Haushaltsrechnung sollte realistische Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, Kinderbetreuung, bestehende Kredite und objektbezogene Folgekosten enthalten. Ein zu knapp gerechneter Überschuss hilft nicht: Die Bank prüft Plausibilität und kann eigene Pauschalen verwenden.
2. Einkommen und Beschäftigung
| Situation | Typische Nachweise | Zusätzlich klären |
|---|---|---|
| Angestellt | Aktuelle Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, letzter Steuerbescheid | Probezeit, Befristung, variable Bestandteile |
| Beamte/Pension | Bezügemitteilungen, Ernennungs- beziehungsweise Versorgungsnachweise | Status, künftige Versorgung |
| Selbstständig | Jahresabschlüsse oder EÜR, Steuerbescheide, aktuelle BWA, Summen- und Saldenlisten | Mehrjahresentwicklung, Branchenrisiko, Privatentnahmen |
| Vermietung | Mietverträge, Kontoauszüge, Objektunterlagen, Steuerbescheide | Nachhaltigkeit, Leerstand, Bewirtschaftung |
| Sonstiges Einkommen | Renten-, Unterhalts- oder Leistungsbescheide | Dauer, Nachweisbarkeit, Pfändbarkeit |
Zukünftige positive Ereignisse dürfen nach der ImmoKWPLV berücksichtigt werden, wenn sie wahrscheinlich und ausreichend nachgewiesen sind. Eine bloße Hoffnung auf Gehaltssprung, Entfristung oder Erbschaft sollte deshalb nicht als sichere Basis der eigenen Planung dienen.
3. Eigenkapital und Vermögen
- Konto- und Tagesgeldnachweise
- Depotaufstellungen mit aktuellem Wert
- Bausparguthaben und Rückkaufswerte
- Nachweis bereits bezahlter Projektkosten
- Grundbuch- und Wertunterlagen vorhandener Immobilien
- Dokumentation geplanter Eigenleistungen
Markiere dabei drei unterschiedliche Beträge: sofort einsetzbares Kapital, bereits im Projekt gebundenes Kapital und nicht einzuplanende Sicherheitsreserve. Bei Schenkung oder privaten Darlehen können zusätzliche Vereinbarungen und Herkunftsnachweise verlangt werden.
4. Unterlagen für Kauf oder Bestandsimmobilie
- Exposé und vollständige Objektadresse
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Lageplan
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Bauunterlagen
- Kaufvertragsentwurf
- Energieausweis
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagen
- Bei Modernisierung: Maßnahmen-, Kosten- und Zeitplan
Je nach Objekt können Baulasten, Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wegerechte, Altlasten oder vermietete Flächen weitere Unterlagen erfordern. Ein fehlendes Dokument ist nicht automatisch ein Ausschluss, sollte aber früh geklärt werden.
5. Zusätzliche Neubauunterlagen
- Grundstückskaufvertrag oder verbindliche Grundstücksdaten
- Bauvertrag und detaillierte Bau-/Leistungsbeschreibung
- Vollständige Kostenaufstellung inklusive Nebenkosten und Reserve
- Zahlungsplan nach Baufortschritt
- Baugenehmigung oder Stand des Genehmigungsverfahrens
- Architekturpläne, Wohn-/Nutzflächen und Kubatur
- Bodengutachten, Erschließungsstand und Hausanschlüsse
- Energetische Nachweise und Förderunterlagen
- Nachweise und realistische Bewertung von Eigenleistungen
- Bauzeitplan sowie geplante Fertigstellung
Beim Neubau muss die Darlehensauszahlung zum Zahlungsplan passen. Deshalb gehören auch bereitstellungszinsfreie Zeit, Abrufbedingungen und geplante Zwischenfinanzierung in die Unterlagenmappe.
→ Vollständigen Neubau-Fahrplan öffnen
Ordnerstruktur für die schnelle Prüfung
Identität, Haushalt und Verpflichtungen.
Nachweise nach Beschäftigungsart.
Verfügbarkeit und Herkunft.
Recht, Lage, Fläche und Zustand.
Kauf, Bau, Nebenkosten und Reserve.
Programme, Nachweise und Fristen.
Sensible Dokumente sicher übermitteln
Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuerunterlagen und Ausweisdaten sind hochsensibel. BaufiBlick fordert im Orientierungsrechner keine Uploads solcher Unterlagen an und leitet keine Antrags- oder Vertragsunterlagen weiter. Übermittle Dokumente erst, wenn der konkrete zugelassene Finanzierungspartner benannt ist und einen vorgesehenen sicheren Übertragungsweg bereitstellt.
- Empfänger und Zweck vor dem Upload prüfen
- Keine sensiblen Dokumente unaufgefordert per offener E-Mail versenden
- Nicht benötigte Daten nur nach Rücksprache schwärzen
- Dateien eindeutig benennen, aber keine unnötigen Daten in Dateinamen schreiben
- Auf Aktualität und vollständige Seiten achten
- Lokale Kopie der eingereichten Fassung behalten
Häufige Fragen
Brauche ich alle Unterlagen schon für eine erste Orientierung?
Nein. Für eine erste Budgetrechnung reichen Eckdaten. Für eine belastbare Kreditprüfung werden jedoch Nachweise zu Haushalt, Einkommen, Vermögen und Objekt benötigt.
Wie aktuell müssen Einkommensnachweise sein?
Das bestimmt der jeweilige Darlehensgeber. Üblich sind aktuelle Unterlagen und ergänzende Jahres- oder Steuerdaten. Frage vor der Übermittlung nach der konkreten Liste.
Darf die Bank weitere Unterlagen verlangen?
Ja. Umfang und Tiefe richten sich nach Einzelfall, Beschäftigung, Objekt und Risikoprüfung. Die gesetzlichen Regeln verlangen notwendige, ausreichende und angemessene Informationen.
Lädt BaufiBlick Kreditunterlagen hoch oder weiter?
Nein. BaufiBlick ist Tippgeber- und Kontaktplattform. Antrags- und Vertragsunterlagen werden ausschließlich direkt mit dem benannten zugelassenen Finanzierungspartner ausgetauscht.
Erst rechnen, dann Dokumente teilen
Ordne deinen Finanzierungsrahmen ohne Dokumenten-Upload ein. Kontakt erfolgt nur nach gesonderter Einwilligung.
Quellen
- BaFin: Immobilienkredit und Kreditwürdigkeitsprüfung
- Bundesministerium der Justiz: § 505a BGB
- Bundesministerium der Justiz: ImmoKWPLV
- Bundesministerium der Justiz: § 18a KWG
Diese Checkliste ist eine allgemeine Vorbereitungshilfe und nicht abschließend. Der konkrete Finanzierungspartner legt die erforderlichen Unterlagen fest. Keine Finanzierungs-, Rechts- oder Datenschutzberatung. Sensible Dokumente nur über geprüfte und vorgesehene Übertragungswege austauschen.