BaufiBlickUnterlagen für die Baufinanzierung: Vollständige Checkliste für Bonität und Immobilie
Eine schnelle Kreditzusage und die besten Zinskonditionen hängen maßgeblich von einer vollständigen Einreichung ab: Wer alle Dokumente strukturiert vorlegt, vermeidet zeitraubende Rückfragen der Bank und sichert sich vor anderen Kaufinteressenten den Zuschlag. Unsere Checkliste trennt Bonitäts- und Objektunterlagen sauber und zeigt, woher du jedes Dokument bekommst.
Das Wichtigste in Kürze
- Zwei getrennte Prüfungspakete: Banken prüfen getrennt (1) deine persönliche Bonität (Einkommen, Eigenkapital, SCHUFA) und (2) den Beleihungswert der Immobilie (Grundbuch, Baupläne, Wohnflächenberechnung).
- Gültigkeitsfristen beachten: Gehaltsnachweise müssen die letzten 3 Monate abdecken; Grundbuchauszüge und SCHUFA-Auskünfte dürfen meist nicht älter als 3 Monate sein.
- Exposé reicht nicht: Ein Maklerexposé ist kein offizielles Dokument. Die Bank verlangt zwingend amtliche Grundbuchauszüge, Flurkarten und normgerechte Wohnflächenberechnungen (WoFlV).
- Eigenkapital belegen: Giro-, Spar- oder Depotkonten sowie Schenkungen müssen lückenlos durch Kontoauszüge bzw. eine schriftliche Schenkungsanzeige nachgewiesen werden. Details in Eigenkapital beim Hauskauf.
1. Teil 1: Persönliche Bonitätsunterlagen (Käufer)
Diese Unterlagen belegen deine Identität, dein Einkommen und deine finanzielle Zuverlässigkeit:
| Kategorie | Erforderliche Dokumente | Gültigkeit / Format | Wer benötigt es? |
|---|---|---|---|
| Identität & Status | Gültiger Personalausweis oder Reisepass (Vorder- und Rückseite), ggf. Meldebescheinigung / Aufenthaltstitel. | Gültig zum Antragsdatum (Farbkopie). | Alle Darlehensnehmer. |
| Angestellte & Beamte | Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate, letzte Dezember-Gehaltsabrechnung (Jahresbrutto), letzter Einkommensteuerbescheid, bei Beamten: Ernennungsurkunde & Besoldungsnachweis. | Aktuell (letzte 3 Monate) + letzter Steuerbescheid. | Angestellte, Arbeiter, Beamte. |
| Selbstständige & Freiberufler | Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre, EÜR bzw. testierte Bilanzen mit GuV, aktuelle BWA inkl. Summen- und Saldenliste (nicht älter als 3 Monate). | Letzte 2 bis 3 Jahre lückenlos. | Gewerbetreibende, Freiberufler, Gesellschafter. |
| Eigenkapital | Kontoauszüge von Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten, Depotauszüge, Bauspar-Kontoauszüge, bei Schenkung: schriftliche Schenkungsbestätigung. | Aktueller Monatsauszug. | Alle Darlehensnehmer. |
| Bestehende Kredite & Verpflichtungen | Kreditverträge und Tilgungspläne laufender Ratenkredite, Leasingverträge, Nachweise über Unterhaltsverpflichtungen. | Vollständige Vertragsunterlagen. | Darlehensnehmer mit bestehenden Krediten. |
2. Teil 2: Objektunterlagen (Immobilie)
Die Bank ermittelt anhand dieser Dokumente den Beleihungswert der Immobilie (siehe Baufinanzierung Grundlagen):
| Objektart | Zwingend erforderliche Dokumente | Woher beschaffen? |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus / Doppelhaushälfte (Bestand) |
• Aktueller Grundbuchauszug (Bestandsverzeichnis, Abt. I, II und III) • Amtlicher Kataster- / Flurkartenauszug (Maßstab 1:500 oder 1:1000) • Baugenehmigung & Baupläne (Grundrisse aller Etagen, Schnitte, Ansichten) • Wohnflächenberechnung nach WoFlV & Brutto-Rauminhaltsberechnung (BRI nach DIN 277) • Baubeschreibung & Fotos (Außenansichten, Innenräume, Bad, Heizung) • Gebäudeversicherungsnachweis (Brandversicherungswert) & Energieausweis |
Verkäufer, Makler, Grundbuchamt, Bauamt / Bauaktenarchiv. |
| Eigentumswohnung (ETW) |
• Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch) • Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan (Abgeschlossenheitsbescheinigung) • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen • Aktueller Wirtschaftsplan & Nachweis über Instandhaltungsrücklage • Grundriss der Wohnung & Energieausweis des Gebäudes |
Hausverwaltung, Verkäufer, Makler. |
| Neubau / Bauträgerkauf |
• Baugenehmigung oder Freistellungsbescheid • Bauträgervertrag / Bauvertrag mit Zahlungsplan nach MaBV (§ 3 MaBV) • Detaillierte Baukostenaufstellung (nach DIN 276) • Baubeschreibung & Energieeffizienz-Nachweis (für KfW-Förderung) • Eigenleistungsaufstellung (Muskelhypothek), falls geplant |
Bauträger, Architekt, Bauunternehmer, Energieberater. |
3. Die 3 häufigsten Fehler, die Kreditzusagen verzögern
1. Unvollständiger Grundbuchauszug
Oft wird nur die Seite mit den Eigentümerdaten (Abteilung I) eingereicht. Die Bank verlangt zwingend den vollständigen Auszug inklusive Abteilung II (Wegerechte, Wohnrechte, Lasten) und Abteilung III (bestehende Grundschulden).
2. Fehlende oder veraltete Wohnflächenberechnung
Angaben aus dem Maklerexposé reichen für die Wertermittlung nicht aus. Liegt keine nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 erstellte Berechnung vor, muss diese von einem Architekten oder Gutachter nacherstellt werden.
3. Nicht belegte Schenkungen / Eigenkapitalzuflüsse
Wenn Eigenkapital von Eltern oder Verwandten stammt, verlangen Banken eine formlose, unterschriebene Schenkungs- bzw. Eigenkapitalbestätigung, um auszuschließen, dass es sich um ein rückzahlungspflichtiges Privatdarlehen handelt.
Häufige Fragen zu den Baufinanzierungs-Unterlagen
Welche Unterlagen brauche ich zwingend für die Baufinanzierung?
Zwingend erforderlich sind: (1) Personalausweis, (2) Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate + letzter Steuerbescheid, (3) Eigenkapitalnachweise (Kontoauszüge), (4) Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), (5) Flurkarte, (6) Baupläne mit Grundrissen & Schnitten, (7) Wohnflächenberechnung nach WoFlV und (8) Energieausweis.
Wie alt dürfen Gehaltsnachweise und Grundbuchauszug maximal sein?
Gehaltsabrechnungen müssen die letzten 3 Monate unmittelbar vor Antragstellung abdecken. Der Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und SCHUFA-Auskünfte dürfen in der Regel nicht älter als 3 Monate sein.
Reicht das Exposé des Maklers für die Objektbewertung der Bank aus?
Nein. Ein Maklerexposé dient lediglich der Erstorientierung. Für die rechtsverbindliche Beleihungswertermittlung verlangen Banken zwingend amtliche Dokumente (Grundbuchauszug, Katasterkarte, genehmigte Baupläne, WoFlV-Berechnung).
Welche zusätzlichen Unterlagen müssen Selbstständige und Freiberufler einreichen?
Selbstständige müssen die letzten 2 bis 3 Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse (Bilanzen mit GuV bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen) sowie eine aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste (nicht älter als 3 Monate) vorlegen.
Woher bekomme ich fehlende Baupläne oder Wohnflächenberechnungen für Altbauten?
Fehlende Bauakten können beim zuständigen kommunalen Bauaktenarchiv / Bauordnungsamt eingesehen und kopiert werden. Fehlt eine Wohnflächenberechnung komplett, kann ein Architekt, Bauingenieur oder Sachverständiger ein Aufmaß erstellen (Kosten ca. 300–600 €).
Wie weise ich Eigenkapital und Schenkungen von Verwandten nach?
Eigenkapital wird durch tagesaktuelle Konto-, Spar- oder Depotauszüge belegt. Bei Schenkungen genügt eine schriftliche Bestätigung der Schenkenden mit Angabe von Betrag, Verwendungszweck und dem Vermerk, dass keine Rückzahlungspflicht besteht.
Warum verlangt die Bank eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt gesetzlich fest, welche Flächen voll (z. B. Wohnräume), anteilig (Balkone zu 25 %, Schrägen zwischen 1 und 2 m zu 50 %) oder gar nicht (Keller, Speicher) zur Wohnfläche zählen. Banken dürfen zur Risikobewertung nur normgerechte Flächen ansetzen.
Was ist der Unterschied zwischen Vorab-Konditionenanfrage und verbindlicher Kreditzusage?
Für eine unverbindliche Konditionenprüfung (Vorab-Check) genügen oft grobe Selbstauskünfte zu Einkommen und Kaufpreis. Für eine verbindliche Kreditzusage und Grundschuldbestellung müssen alle Originalunterlagen und Nachweise vollständig vorliegen und risikogeprüft sein.
Welche Unterlagen werden für die Beantragung von KfW-Krediten benötigt?
Für Förderprogramme wie KfW 297/298 oder KfW 300 (Klimafreundlicher Neubau) ist die Bestätigung zum Antrag (BzA) eines zertifizierten Energie-Effizienz-Experten (EEE) zwingend erforderlich. Weitere Förderwege im KfW-Förderfinder.
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