BaufiBlick Rechner

Baufinanzierungsrechner: Rate, Nebenkosten und Darlehensbedarf

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Gute Finanzierungsentscheidungen beginnen nicht mit einer Kontaktnummer, sondern mit nachvollziehbaren Zahlen. Unsere Rechner zeigen deshalb nicht nur ein Ergebnis, sondern auch Rechenweg, Annahmen, Unsicherheiten und den nächsten sinnvollen Prüfschritt.

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Keine ZusageModellrechnung statt Kreditangebot oder Beratung.

Welcher Rechner passt zu deiner Frage?

Die Begriffe erklären die Grundlagen der Baufinanzierung. Weitere Entscheidungsfragen findest du im Ratgeber.

Dein Vorhaben

Bestimmt die Grunderwerbsteuer
in % des Kaufpreises
0, wenn provisionsfrei
Nur der Betrag, der wirklich eingesetzt wird — Notreserve gehört nicht dazu

Kurzantwort: Was ein Baufinanzierungsrechner leisten muss

Der Kaufpreis ist nicht der Finanzierungsbedarf. Zwischen beiden liegen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und häufig Maklercourtage — je nach Bundesland zwischen rund 6 und 12 Prozent des Kaufpreises. Ein Rechner, der diese Positionen nicht getrennt ausweist, unterschätzt den Darlehensbedarf systematisch. Dieser Rechner bildet den vollständigen Weg ab: Kaufpreis → Nebenkosten → Eigenkapital → Darlehen → Rate → Restschuld.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und macht den größten Unterschied. Notar und Grundbuch liegen bundesweit bei etwa 1,5 bis 2 Prozent, die Maklercourtage wird beim Wohnimmobilienkauf zwischen Käufer und Verkäufer geteilt und beträgt für Käufer häufig um 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer.

GrunderwerbsteuerBundesländerNebenkosten gesamt bei 2 % Notar + 3,57 % Makler
3,5 %Bayernrund 9,1 %
5,0 %Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringenrund 10,6 %
5,5 %Bremen, Hamburg, Sachsenrund 11,1 %
6,0 %Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommernrund 11,6 %
6,5 %Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holsteinrund 12,1 %

Bei einem Kaufpreis von 450.000 € bedeutet die Spanne zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen einen Unterschied von rund 13.500 € allein bei der Grunderwerbsteuer — Geld, das in aller Regel aus Eigenkapital aufgebracht werden muss.

Der Beleihungsauslauf — die Zahl, die deinen Zinssatz bestimmt

Die meisten Rechner verschweigen sie, dabei entscheidet sie maßgeblich über die Kondition, die eine Bank anbietet: der Beleihungsauslauf. Er setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Wert der Immobilie.

Banken staffeln ihre Zinsen nach diesem Wert, weil er ihr Risiko abbildet. Als grobe Orientierung gelten Stufen bei etwa 60, 80 und 90 Prozent — je niedriger der Auslauf, desto günstiger typischerweise der Zins. Wer knapp über einer Stufe liegt, zahlt für den gesamten Darlehensbetrag mehr. Deshalb kann es sich lohnen, mit etwas mehr Eigenkapital gezielt unter eine Schwelle zu kommen, statt den Betrag anderweitig einzusetzen.

Ein zweiter Punkt, den dieser Rechner ausdrücklich prüft: Die Kaufnebenkosten sind nicht beleihungsfähig. Sie erhöhen keinen Immobilienwert und werden von Banken regelmäßig aus Eigenkapital erwartet. Wer weniger Eigenkapital einsetzt als die Nebenkosten ausmachen, finanziert über 100 Prozent des Objektwerts — das ist möglich, aber deutlich teurer und wird nicht von jedem Anbieter angeboten. Der Rechner weist diesen Fall aus.

Rechner für Kauf, Neubau und Anschlussfinanzierung

Die Werkzeuge greifen ineinander: zuerst Gesamtbudget, dann Nebenkosten und Eigenkapital, anschließend die zeitabhängigen Kosten während der Bauphase.

ANSCHLUSS

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Neue Rate aus der Restschuld, der Forward-Aufschlag in Euro statt in Prozentpunkten — und der Schwellenwert, ab dem er sich rechnet.

DATEN

Leistbarkeits-Index nach Bundesland

Modellvergleich für 16 Bundesländer mit offengelegten Einkommens- und Kostenannahmen. Ausgabe August 2026, mit Rechenweg und korrigiertem CSV-Download.

BUDGET

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Tragbare Rate aus der echten Haushaltsrechnung — inklusive Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Kaufnebenkosten des Bundeslands.

KREDIT

Kreditrechner: Rate & Zinskosten berechnen

Monatsrate, Gesamtkosten, Restschuld nach Zinsbindung und vollständiger Tilgungsplan mit CSV-Export.

TILGUNG

Tilgungsplan und Restschuld berechnen

Monatsrate, vollständiger Tilgungsplan Jahr für Jahr, Restschuld am Ende der Zinsbindung und Sondertilgung — mit CSV-Export.

DETAILRECHNER

Baunebenkosten vollständig kalkulieren

Grunderwerbsteuer, Notar, Planung, Erschließung, Außenanlagen, Bauzeitkosten und Risikopuffer getrennt berechnen.

 BAUPHASE

Bereitstellungszinsen berechnen

Monat für Monat sehen, welche Kosten auf noch nicht abgerufene Darlehensteile entstehen können.

 BAUZEIT

Doppelbelastung und Verzögerung rechnen

Miete, Zinsen auf ausgezahlte Beträge, Zusatzkosten und Bauzeitpuffer als Monatsverlauf modellieren.

 EIGENKAPITAL

Eigenkapital sauber aufteilen

Liquide Mittel, bereits bezahltes Grundstück, Eigenleistung und Sicherheitsreserve nicht doppelt rechnen.

 FÖRDERUNG

KfW-Programme vorprüfen

Förderwege nach Nutzung, Standard, Kindern und Einkommen eingrenzen – inklusive Ausschlüssen.

 GESAMTRAHMEN

Rate und Budgetrahmen einordnen

Der kompakte BaufiBlick-Check verbindet Projektkosten, Bundesland, Eigenkapital, Einkommen und Fixkosten.

Warum mehrere Rechner besser sind als eine Scheingenauigkeit

  1. Gesamtbedarf
    Alle Kostenblöcke vollständig erfassen.
  2. Eigenmittel
    Einsatz und Reserve klar voneinander trennen.
  3. Zeitverlauf
    Abruf, Bauzeit und Doppelbelastung berücksichtigen.
  4. Stressszenario
    Kostenplus und Verzögerung separat durchspielen.

Methodischer Hinweis: BaufiBlick verwendet vereinfachte mathematische Modelle. Das Ergebnis ist keine Kreditwürdigkeitsprüfung, Finanzierungszusage, Darlehensvermittlung oder Beratung. Steuern, Förderfähigkeit und Bankkonditionen können vom Modell abweichen und müssen im Einzelfall geprüft werden.

Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Eine allgemeingültige Mindestquote gibt es nicht. Als praktische Untergrenze gilt jedoch, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden sollten, weil sie nicht beleihungsfähig sind. Je nach Bundesland sind das rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Alles darüber senkt den Beleihungsauslauf und damit typischerweise den Zinssatz.

Warum weicht die berechnete Rate vom Bankangebot ab?

Der Rechner arbeitet mit dem von dir eingegebenen Sollzins. Was eine Bank tatsächlich anbietet, hängt von Beleihungsauslauf, Objektart und -lage, Bonität, Einkommensstruktur und Zinsbindung ab. Die Modellrechnung zeigt die Mechanik, nicht die individuelle Kondition.

Rechnet der Rechner mit Sollzins oder Effektivzins?

Mit dem Sollzins, weil nur er die tatsächliche Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteil abbildet. Für den Vergleich mehrerer Angebote ist dagegen der Effektivzins die passende Größe, da er weitere Kostenbestandteile einschließt. Beide Werte stehen im Angebot getrennt ausgewiesen.

Was bedeutet der Beleihungsauslauf konkret?

Er gibt an, welcher Anteil des Immobilienwerts über das Darlehen finanziert wird. Banken staffeln ihre Zinssätze danach, weil er ihr Ausfallrisiko abbildet. Übliche Stufen liegen etwa bei 60, 80 und 90 Prozent. Der Rechner nutzt vereinfachend den Kaufpreis als Wertansatz; Banken ermitteln stattdessen einen eigenen Beleihungswert, der darunter liegen kann.

Sind die Kaufnebenkosten mitfinanzierbar?

Grundsätzlich ja, aber nicht bei jedem Anbieter und in aller Regel zu spürbar schlechteren Konditionen. Da Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen, steigt das Risiko der Bank überproportional. Der Rechner weist ausdrücklich aus, wenn das eingesetzte Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt.

Ist das Ergebnis ein Finanzierungsangebot?

Nein. Es ist eine unverbindliche mathematische Modellrechnung auf Basis deiner Eingaben. Kreditentscheidung, Beratung und Vermittlung erfolgen ausschließlich durch entsprechend zugelassene Finanzierungspartner. BaufiBlick erbringt weder Darlehensvermittlung noch Finanzierungsberatung.

Modellzins, Quellen und Stand

Der voreingestellte Sollzins von 3,7 % ist eine Modellannahme zur Orientierung, kein Angebot und keine Prognose. Er orientiert sich an der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre (zuletzt veröffentlichter Durchschnitt 3,74 % effektiv, Referenzmonat Mai 2026) sowie an der Marktspanne im August 2026. Zinsinformationen mit ausgewiesenem Datenstand findest du in unserer Übersicht aktuelle Bauzinsen. Die Grunderwerbsteuersätze entsprechen der Landesgesetzgebung mit Stand August 2026.

Redaktionell geprüft und gerechnet: 13. August 2026 · Der Modellzins wird monatlich überprüft.