Neubau finanzieren: Kosten, Zahlungsplan und Förderung prüfen

Ein vollständiges Budget statt eines pauschalen Quadratmeterpreises

Erfasse jede Position mit Leistungsumfang, Angebot, Zahlungszeitpunkt und Verantwortlichem. Ein Quadratmeterpreis allein zeigt beispielsweise nicht, ob Grundstück, Hausanschlüsse, Außenanlagen oder Finanzierungskosten enthalten sind.

Die DIN 276:2018-12 gliedert Baukosten in acht Hauptkostengruppen. Dazu gehören Ausstattung und Finanzierung. Eine vollständige normgerechte Zuordnung sollte deine Planung übernehmen; die folgende Liste ist eine vereinfachte Budgethilfe. Quellen: DIN Media: DIN 276 und BKI: acht Hauptkostengruppen einschließlich Finanzierung.

Die Reserve steht hier zusätzlich zum Kostenplan. Sie ist keine weitere DIN-Kostengruppe. Bei 150.000 € tatsächlich verfügbarem Eigenkapital blieben im Beispiel 620.000 € zu finanzieren. Ob das tragbar ist, hängt von Rate, Haushalt und Vertrag ab. Prüfe dein eigenes Budget mit dem Budgetrechner und die einzelnen Nebenkosten im Baunebenkostenrechner.

Welcher Zahlungsplan gilt für deinen Vertrag?

Bauträgerkauf: Werden Grundstückseigentum oder ein Erbbaurecht zusammen mit einer Bauverpflichtung übertragen, ist die Einordnung als Bauträgervertrag zu prüfen. § 650u BGB beschreibt diese Vertragsart. Der reguläre Zahlungsweg nach § 3 MaBV setzt neben dem Baufortschritt weitere Sicherungen voraus, etwa die erforderlichen notariellen Bestätigungen, Vormerkung und gesicherte Lastenfreistellung. Die Voraussetzungen sind im Einzelfall fachlich zu prüfen.

Bauen auf eigenem Grundstück: Ein Vertrag mit einem Generalunternehmer ist nicht allein deshalb ein Bauträgervertrag. Für einen Verbraucherbauvertrag enthält beispielsweise § 650m BGB eigene Vorgaben zu Abschlagszahlungen und Sicherheiten. Übertrage den MaBV-Plan daher nicht pauschal auf jeden Neubau.

Die Fälligkeit einer Zahlung an das Bauunternehmen und die Auszahlungsvoraussetzungen deiner Bank sind getrennte Fragen. Gleiche Vertrag, Fälligkeiten, Eigenmitteleinsatz und Bankabruf vorab miteinander ab. Aus dieser Übersicht folgt keine Freigabe einer konkreten Rechnung.

MaBV: bis zu sieben Teilzahlungen aus mehreren Bausteinen

§ 3 Abs. 2 MaBV erlaubt im dort geregelten Fall bis zu sieben Teilbeträge. Beim Eigentumsübergang ist der erste Baustein nach Beginn der Erdarbeiten 30 % der Vertragssumme. Die weiteren Prozentsätze beziehen sich auf die verbleibenden 70 %. Bei einem Erbbaurecht beträgt der erste Baustein 20 %; dafür gilt die folgende Umrechnung nicht.

Im folgenden reinen Rechenbeispiel beträgt die Vertragssumme 400.000 €. Die ersten 30 % entsprechen 120.000 €. Die restlichen Bausteine lauten:

Beispiel Rohbau: 40 % × 70 % = 28 % der Vertragssumme, also 112.000 €. Heizungs-, Sanitär- und Elektro-Rohinstallation ergeben jeweils 2,1 % der Gesamtvertragssumme und zusammen 6,3 %. Die letzte Position beträgt 3,5 % der Gesamtvertragssumme.

Die Bausteine werden zu höchstens sieben Teilzahlungen entsprechend dem Bauablauf zusammengefasst. Die Tabelle ist kein Vertragsmuster. Nicht anfallende Leistungen, Sicherungen, abweichende Vertragsgestaltungen und die konkrete Fälligkeit sind gesondert zu prüfen. Maßgeblich bleibt der Gesetzestext einschließlich der weiteren Voraussetzungen.

Risiko-Check: Was kostet eine Verzögerung?

Rechne für jeden Monat mit der Miete bis zum Auszug, den Zinsen auf bereits ausgezahlte Beträge, möglichen Bereitstellungszinsen und der vertraglich beginnenden Tilgung. Zinsfreie Bereitstellung, Zinssatz und Tilgungsbeginn sind vertraglich zu prüfen.

Eigenes Stressszenario: 400.000 € Darlehensrahmen; 320.000 € bereits abgerufen; angenommener Sollzins 4,5 % pro Jahr; 80.000 € noch ungenutzt; angenommene Bereitstellungsprovision 0,25 % pro Monat nach Ende der Freiphase; bisherige Warmmiete 1.400 €; im Beispiel noch keine Tilgung.

Drei zusätzliche Monate ergeben in diesem Szenario 8.400 € Liquiditätsbedarf. Baupreissteigerungen, Nachträge, Tilgung und weitere Wohnkosten kommen gegebenenfalls hinzu. Eine Reserve muss deshalb aus deinem Zahlungsplan und deinen Risiken folgen. Vergleiche dein Szenario im Doppelbelastungsrechner und im Bereitstellungszinsenrechner.

KfW-Förderung vor verbindlichen Schritten prüfen

Förderkredite ersetzen keine Prüfung der Gesamtfinanzierung. Die folgende Auswahl nennt Höchstbeträge und zentrale Unterschiede; maßgeblich sind die aktuellen Programmbedingungen und die Förderzusage.

Bei 297/298 und 300 beantragst du den Kredit über einen Finanzierungspartner; Energieeffizienz-Experten liefern die erforderlichen Nachweise. Die KfW beschreibt Möglichkeiten für Verträge mit aufschiebender Bedingung vor Antragstellung und besondere Regeln für EH 55. Lass die konkret passende Reihenfolge bestätigen; eine nachträglich eingefügte Bedingung heilt den Vorhabenbeginn nicht automatisch. Bei 124 sind die dortigen Regeln zu beachten. Plane Fördermittel erst nach Zusage verbindlich ein. Weiter: KfW-Förderfinder und Landesförderung nach Bundesland.