Baufinanzierung · Rechenwissen
Tilgung und Restschuld: vier Szenarien im direkten Vergleich
Die anfängliche Tilgung ist einer der stärksten Hebel einer Baufinanzierung. Sie bestimmt nicht allein die Monatsrate, sondern auch, wie viel Schuld nach der ersten Zinsbindung übrig bleibt und wie empfindlich die Finanzierung auf spätere Zinsen reagiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Mehr Tilgung erhöht zunächst die Rate, senkt aber Restschuld und Zinskosten.
- Ein Tilgungssatz darf nicht isoliert vom Haushaltsüberschuss betrachtet werden.
- Die Restschuld ist die Basis der Anschlussfinanzierung.
- Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel können Flexibilität schaffen, müssen aber vertraglich vereinbart sein.
- Vergleiche immer mindestens ein Basisszenario und ein Stressszenario.
Was bedeutet Tilgung?
Tilgung ist der Teil der Rate, der die Darlehensschuld tatsächlich reduziert. Zinsen sind dagegen der Preis für das noch geliehene Kapital. Beim Annuitätendarlehen verschiebt sich die Aufteilung innerhalb der konstanten Rate: Die Restschuld sinkt, dadurch werden weniger Zinsen berechnet und mehr von der Rate kann tilgen.
Bei 350.000 Euro Darlehen entsprechen 2 Prozent anfänglicher Tilgung rechnerisch 7.000 Euro im ersten Jahr. Weil die monatliche Restschuld sinkt, ist der tatsächliche Schuldenabbau nach zwölf Raten bei monatlicher Verrechnung etwas höher.
1, 2, 3 oder 4 Prozent Tilgung?
Die folgende Modellrechnung isoliert die Wirkung der anfänglichen Tilgung. Annahmen: 350.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins pro Jahr, zehn Jahre Sollzinsbindung, monatliche Verrechnung, konstante Rate, keine Gebühren, keine Sondertilgungen und keine Tilgungsänderung. Der Zinssatz ist eine Rechenannahme und kein aktuelles Angebot.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen in 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.312,50 € | 308.166 € | 115.666 € |
| 2 % | 1.604,17 € | 266.331 € | 108.831 € |
| 3 % | 1.895,83 € | 224.497 € | 101.997 € |
| 4 % | 2.187,50 € | 182.662 € | 95.162 € |
Der Sprung von 1 auf 3 Prozent Tilgung erhöht die modellhafte Rate um rund 583 Euro. Gleichzeitig liegt die Restschuld nach zehn Jahren rund 83.669 Euro niedriger. Die passende Entscheidung hängt deshalb nicht nur von „mehr ist besser“ ab: Eine Rate ohne ausreichende Reserve kann trotz schnellerer Tilgung riskanter sein.
Was passiert bei einem höheren Anschlusszins?
Nach Ende der Sollzinsbindung wird die verbleibende Restschuld zu dann verfügbaren Konditionen weiterfinanziert, sofern sie nicht anderweitig zurückgezahlt wird. Ein belastbarer Plan testet deshalb nicht nur den heutigen Modellzins.
| Restschuld | Anschlusszins + Tilgung | Modellhafte neue Monatsrate |
|---|---|---|
| 308.166 € | 6 % Zins + 2 % Tilgung | rund 2.054 € |
| 266.331 € | 6 % Zins + 2 % Tilgung | rund 1.776 € |
| 224.497 € | 6 % Zins + 2 % Tilgung | rund 1.497 € |
| 182.662 € | 6 % Zins + 2 % Tilgung | rund 1.218 € |
Auch diese Werte sind reine Szenarien. Sie zeigen aber die Mechanik: Je kleiner die Restschuld, desto geringer wirkt ein höherer Anschlusszins auf die absolute Rate. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, Zinsänderungsrisiken über Restschuld und mögliche Anschlussrate konkret durchzurechnen.
So legst du eine tragfähige Tilgung fest
- Haushaltsüberschuss: Nutze nicht den gesamten freien Betrag als Rate.
- Reserve: Halte Notgroschen und Objektpuffer außerhalb des Tilgungsplans verfügbar.
- Lebensphasen: Berücksichtige Elternzeit, Teilzeit, Ruhestand oder absehbare größere Ausgaben.
- Restschuldziel: Lege fest, welche Restschuld zum Ende der Zinsbindung tragbar wäre.
- Stresszins: Teste die Anschlussrate mit mehreren Prozentpunkten Aufschlag.
- Flexibilität: Prüfe Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel im konkreten Vertrag.
Ein Tilgungssatzwechsel kann helfen, die Rate an geänderte Lebenssituationen anzupassen. Ein Anspruch besteht aber nur im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung. Die BaFin nennt sowohl Sondertilgungsrechte als auch Anpassungen der Tilgung als Punkte, die beim Angebotsvergleich berücksichtigt werden sollten.
Tilgung erhöhen oder Liquidität behalten?
Zusätzliche Tilgung erzeugt eine sichere Entlastung der Restschuld und spart Zinsen entsprechend dem Darlehenszins. Liquidität hat dagegen einen eigenen Wert: Sie schützt vor teurer Nachfinanzierung, ermöglicht Reparaturen und federt Einkommensausfälle ab. Die Entscheidung sollte deshalb in dieser Reihenfolge fallen:
Private und objektbezogene Mindestreserve festlegen.
Absehbare Kosten der nächsten Jahre berücksichtigen.
Nur dauerhaft verfügbaren Betrag in höhere Regel- oder Sondertilgung geben.
→ Sondertilgungen mit konkreten Modellwerten vergleichen
Häufige Fragen
Ist eine höhere Tilgung immer besser?
Sie reduziert Restschuld und Zinskosten schneller, erhöht aber die laufende Rate. Ohne ausreichende Reserve kann eine zu hohe Tilgung die finanzielle Stabilität verschlechtern.
Was passiert, wenn ich die Tilgung ändere?
Bei einem vertraglich erlaubten Tilgungssatzwechsel verändern sich Rate und weiterer Schuldenabbau. Bedingungen, Grenzen und Häufigkeit ergeben sich aus dem Vertrag.
Kann die Tilgung während der Zinsbindung ausgesetzt werden?
Das ist nicht automatisch möglich. Eine Reduzierung oder Aussetzung benötigt eine vertragliche Grundlage oder eine individuelle Vereinbarung mit der Bank und kann Kosten oder langfristige Folgen haben.
Warum ist die Restschuld wichtiger als die ursprüngliche Kreditsumme?
Sie ist der Betrag, der nach der ersten Zinsbindung noch finanziert werden muss. Damit bestimmt sie wesentlich die Empfindlichkeit gegenüber späteren Zinsen.
Budget zuerst, Tilgung danach
Ordne Monatsrate und Finanzierungsbedarf ein, bevor du verschiedene Tilgungsszenarien vergleichst.
Quellen und Methodik
- BaFin: Immobilienkredit
- Verbraucherzentrale: Hauskauf und Hauskredit
- Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite
Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Finanzierungsberatung oder Kreditzusage. Monatliche Verrechnung mit konstantem Sollzins und konstanter Rate; Beträge kaufmännisch gerundet. Tatsächliche Zahlungspläne können wegen Bankmethodik, Auszahlung, Gebühren, Tilgungsbeginn und Vertrag abweichen.