Tilgung und Restschuld: vier Szenarien im direkten Vergleich

Die anfängliche Tilgung ist der stärkste Hebel, den du in einer Baufinanzierung selbst in der Hand hast. Sie bestimmt die Monatsrate, das Jahr der Schuldenfreiheit — und wie hart dich ein höherer Anschlusszins nach der Zinsbindung trifft. Hier steht jede dieser Wirkungen als konkrete Rechnung, nicht als Faustregel.

Veröffentlicht: 12. August 2026 · Aktualisiert: 26. August 2026 · Berechnung mit offengelegten Annahmen · Lesedauer etwa 12 Minuten

Was bedeutet Tilgung?

Tilgung ist der Teil deiner Monatsrate, der die Darlehensschuld tatsächlich reduziert. Der andere Teil der Rate sind Zinsen — der Preis für das Kapital, das du der Bank in diesem Moment noch schuldest. Nur die Tilgung bringt dich dem eigenen Haus näher; die Zinsen sind Kosten.

Der Unterschied wird am ersten Monat des Modellfalls greifbar — 300.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Rate 1.425 €:

Im zweiten Monat ist die Schuld um diese 500,00 € kleiner, also fallen nur noch 923,46 € Zinsen an — und 501,54 € tilgen. Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich jeden Monat ein Stück weiter zur Tilgung. Genau dieser Mechanismus heißt Annuitätendarlehen; deshalb sagt der anfängliche Tilgungssatz nur, wo der Schuldenabbau startet, nicht, wo er endet.

Was bedeuten 1, 2 oder 3 Prozent Tilgung konkret?

Der Tilgungssatz wird auf den Darlehensbetrag gerechnet, pro Jahr. Bei 300.000 € Darlehen ist jeder Prozentpunkt also 3.000 € Anfangstilgung im Jahr oder 250 € im Monat. Dazu kommen beim Modellzins von 3,7 % konstant gerechnete 925,00 € Anfangszins — zusammen ergibt das die Rate:

„2 % Tilgung“ heißt bei 300.000 € also: Du startest mit 500 € Schuldenabbau im Monat und zahlst 1.425 € Rate. Auffällig ist die Asymmetrie: Der Schritt von 1 % auf 2 % verdoppelt den anfänglichen Schuldenabbau, verteuert die Rate aber nur um gut ein Fünftel — weil der Zinsanteil gleich bleibt.

1, 2, 3 oder 4 Prozent Tilgung? Vier Szenarien

Die Modellrechnung isoliert die Wirkung der anfänglichen Tilgung. Annahmen: 300.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins pro Jahr über die gesamte Laufzeit, monatliche Verrechnung, konstante Rate, keine Sondertilgungen, keine Gebühren. Der Zinssatz ist eine Rechenannahme, kein aktuelles Angebot.

Der Sprung von 1 % auf 3 % Tilgung kostet 500 € mehr Rate im Monat — und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um 72.472 €. Über die Gesamtlaufzeit ist der Unterschied noch drastischer: Bei 1 % Tilgung fallen insgesamt 290.656 € Zinsen an, bei 3 % nur 137.166 € — eine Ersparnis von 153.490 €, mehr als die halbe Kreditsumme. Der Grund: Bei niedriger Tilgung trägst du die hohe Schuld über Jahrzehnte mit dir herum und verzinst sie jedes Jahr aufs Neue.

→ Eigene Zahlen im Tilgungsrechner durchspielen — mit Restschuld zum Ende der Zinsbindung, Jahresplan und CSV-Export.

Ist 3 Prozent Tilgung gut? So findest du deinen Satz

Eine ehrliche Antwort braucht ein Ziel, keinen Geschmack. Das belastbarste Ziel lautet: schuldenfrei, bevor das Erwerbseinkommen endet. Daraus lässt sich die nötige Tilgung direkt ausrechnen — hier für den Modellzins von 3,7 %:

Dieselbe Logik von der anderen Seite: Wer heute startet, ist je nach Tilgungssatz in einem sehr unterschiedlichen Lebensalter fertig.

Damit lässt sich die Frage konkret beantworten: 3 % Tilgung sind gut, wenn du beim Start 40 oder älter bist — du wärst beim Modellzins mit 62 fertig. Wer mit Mitte 30 startet, kommt rechnerisch auch mit 2 % vor dem Ruhestand an (63), hat aber keinerlei Puffer für Zinsanstiege oder Einkommensdellen. 1 % Tilgung führt in fast jedem Startalter in die Verlängerung bis weit nach 70 — Banken akzeptieren diesen Satz zwar oft als Minimum (üblich sind 1 bis 2 % Mindesttilgung), ein Plan ist er nicht.

Tilgungsplan lesen: So entsteht die Zahlenreihe

Ein Tilgungsplan listet für jeden Monat oder jedes Jahr auf, wie sich die Rate in Zins und Tilgung aufteilt und welche Restschuld übrig bleibt. Banken legen ihn dem Vertragsangebot bei; er ist die nachprüfbare Form jedes Finanzierungsversprechens. So sieht der Anfang für den Modellfall aus (300.000 €, 3,7 %, 2 % Tilgung):

Lesehilfe: Die Rate ist in jeder Zeile gleich, aber der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld — von 925,00 € im ersten auf 703,77 € im 120. Monat. Die Tilgung steigt spiegelbildlich von 500,00 € auf 721,23 €: Am Ende der zehnjährigen Zinsbindung tilgst du in jedem Monat rund 44 % mehr als am Anfang, ohne je die Rate erhöht zu haben. Die letzte Spalte der letzten Zeile ist die wichtigste Zahl des Plans: 227.528 € Restschuld — das ist der Betrag, über den du bei der Anschlussfinanzierung neu verhandelst.

→ Vollständigen Tilgungsplan Jahr für Jahr berechnen — für deine eigenen Werte, mit CSV-Export zum Abgleich mit dem Bankangebot.

Was passiert bei einem höheren Anschlusszins?

Nach der Sollzinsbindung wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Der Stresstest unten rechnet mit 5,5 % statt 3,7 % — ein Sprung um 1,8 Punkte — und hält dabei das ursprüngliche Ziel fest: schuldenfrei im gleichen Jahr wie geplant.

Das ist der am meisten unterschätzte Effekt der Tilgungswahl: Derselbe Zinssprung verteuert die Rate bei 1 % Tilgung um 24 %, bei 4 % Tilgung nur um 7 %. Wer hoch tilgt, hat nach zehn Jahren weniger Schuld übrig, die der neue Zins treffen kann — die Tilgung wirkt wie eine Versicherung gegen das Zinsänderungsrisiko, deren Prämie nicht verloren geht, sondern das eigene Haus bezahlt. Wie du die Anschlussrunde selbst gestaltest — Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen — steht im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Tilgung im Verlauf ändern: drei Stellschrauben

Der anfängliche Tilgungssatz ist kein Gefängnis. Drei Instrumente verändern den Schuldenabbau nachträglich — zwei davon müssen im Vertrag stehen, eines gibt das Gesetz:

• Sondertilgung: Viele Verträge erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufschlag. Einmalzahlungen wirken doppelt, weil sie Restschuld und künftige Zinslast senken — die konkreten Modellwerte stehen im Ratgeber zur Sondertilgung.
• Tilgungssatzwechsel: Manche Banken erlauben zwei bis drei Wechsel während der Zinsbindung, etwa von 2 % auf 3 % nach einer Gehaltserhöhung. Ob, wie oft und in welchen Grenzen — das regelt allein der Vertrag; nachträglich verhandeln ist schwer.
• Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung darfst du jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Zinsbindungen über zehn Jahre ist das die gesetzliche Ausstiegstür, die viele Kreditnehmer nicht kennen.

So legst du eine tragfähige Tilgung fest

Die Tabellen oben zeigen, was rechnerisch nötig wäre. Ob es auch tragfähig ist, entscheidet der Haushaltsüberschuss — und zwar in dieser Reihenfolge:

Eine Tilgung, die nur in perfekten Monaten funktioniert, ist keine hohe Tilgung, sondern ein Risiko. Der belastbare Mittelweg für viele Haushalte: die Regeltilgung so wählen, dass sie auch in schwachen Monaten sicher tragbar ist, und gute Jahre über Sondertilgungen einspeisen.

Tilgung erhöhen oder Liquidität behalten?

Jeder Euro Tilgung ist sicher „verzinst“ — er spart künftige Sollzinsen von 3,7 % im Modell, steuerfrei und ohne Kursrisiko. Trotzdem ist maximale Tilgung nicht automatisch optimal: Liquidität schützt vor teurer Nachfinanzierung, ermöglicht Reparaturen ohne neuen Kredit und federt Einkommensausfälle ab. Wer jeden freien Euro in die Rate steckt und dann die Heizung ersetzen muss, finanziert sie zum Ratenkreditzins — und der liegt fast immer über dem Baufinanzierungszins. Die Reihenfolge aus dem vorigen Abschnitt löst genau diesen Zielkonflikt.

Häufige Fragen

Quellen und Methodik

• BaFin: Immobilienkredit
• Verbraucherzentrale: Hauskauf und Hauskredit
• § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite

Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Finanzierungsberatung oder Kreditzusage. Alle Werte: 300.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins konstant über die Gesamtlaufzeit, monatliche Verrechnung, konstante Rate, kaufmännisch gerundet; Stresstest mit 5,5 % Anschlusszins bei unverändertem Zieljahr der Schuldenfreiheit. Tatsächliche Zahlungspläne können wegen Bankmethodik, Auszahlung, Gebühren, Tilgungsbeginn und Vertrag abweichen. Rechenweg per unabhängiger Python-Referenz geprüft.