Annuitätendarlehen einfach erklärt: Rate, Zins und Tilgung

Das Annuitätendarlehen ist das Standardmodell der deutschen Baufinanzierung: eine konstante Monatsrate, deren Zusammensetzung sich mit jeder Zahlung verschiebt. Diese Seite zeigt den vollständigen Rechenweg — von der Formel über den Tilgungsplan bis zu der Frage, was am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Jede Zahl ist eine nachvollziehbare Modellrechnung, kein Versprechen.

Veröffentlicht: 12. August 2026 · Aktualisiert und erweitert: 21. August 2026 · Modellrechnungen transparent dokumentiert · Lesedauer etwa 16 Minuten

Was ist ein Annuitätendarlehen — einfach erklärt?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem du über die gesamte Sollzinsbindung jeden Monat denselben Betrag zahlst. Diese Rate — die Annuität — besteht aus zwei Teilen: dem Zins, den die Bank für das geliehene Geld verlangt, und der Tilgung, mit der du die Schuld tatsächlich abträgst.

Der Kern des Modells ist die eingebaute Verschiebung: Der Zins wird immer nur auf die noch offene Restschuld berechnet. Weil jede Rate die Restschuld verkleinert, fällt im nächsten Monat etwas weniger Zins an — und weil die Rate gleich bleibt, fließt der frei gewordene Betrag automatisch in die Tilgung. Das Darlehen tilgt sich dadurch von selbst immer schneller, ohne dass sich an der monatlichen Belastung etwas ändert.

Genau diese Planbarkeit ist der Grund, warum fast alle deutschen Baufinanzierungen als Annuitätendarlehen abgeschlossen werden: Die Rate steht für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre fest im Haushaltsbudget.

Die Mechanik im ersten Monat — am Leitbeispiel

Alle Rechnungen auf dieser Seite nutzen dasselbe Leitbeispiel: 300.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung. Der Modellzins orientiert sich an der MFI-Zinsstatistik der Bundesbank (Stand siehe Quellen); dein individueller Zins hängt von Objekt, Beleihungsauslauf und Bonität ab.

Die Jahresleistung beträgt 300.000 € × (3,7 % + 2 %) = 17.100 €, die Monatsrate also 1.425 €. Im ersten Monat teilt sie sich so auf:

Im zweiten Monat wird der Zins nur noch auf 299.500 € berechnet — der Zinsanteil sinkt um gut einen Euro, der Tilgungsanteil steigt um denselben Betrag. Dieser kleine Effekt, zwölfmal im Jahr über Jahrzehnte wiederholt, ist die ganze Mechanik des Annuitätendarlehens.

Die Annuitätenformel — offengelegt

Wer die Rate nicht iterativ, sondern geschlossen berechnen will, nutzt die Annuitätenformel. Mit dem Monatszinsfaktor q = 1 + Sollzins ÷ 12 und der Laufzeit n in Monaten gilt:

Die Formel beantwortet die umgekehrte Frage als der übliche Weg: Nicht „welche Rate ergibt sich aus meiner Wunschtilgung“, sondern „welche Rate brauche ich, um in n Monaten fertig zu sein“. Beide Wege führen zum selben Tilgungsplan. Kontrollrechnung fürs Leitbeispiel: Bei n = 341 Monaten (28,4 Jahre) liefert die Formel 1.423 € — die Abweichung zur Rate von 1.425 € entsteht durch die Rundung der Laufzeit auf ganze Monate.

Auch die Laufzeit lässt sich geschlossen bestimmen: n = −ln(1 − D · (q − 1) ÷ A) ÷ ln(q). In der Praxis brauchst du beides nicht von Hand — der Tilgungsrechner rechnet den vollständigen Plan und legt jede Zwischensumme offen.

Der Tilgungsplan: zehn Jahre im Detail

So entwickelt sich das Leitbeispiel Jahr für Jahr — Zinskosten, Tilgungsleistung und Restschuld jeweils zum Jahresende:

Zwei Beobachtungen, die man der konstanten Rate nicht ansieht: Der Tilgungsanteil wächst von 36 Prozent im ersten auf 50 Prozent im zehnten Jahr — und trotzdem sind nach zehn Jahren erst 72.472 € von 300.000 € getilgt. Die Beschleunigung kommt vor allem in der zweiten Hälfte der Laufzeit an. Bis zur vollständigen Tilgung nach 28,4 Jahren summieren sich die Zinsen auf 184.777 € — sofern der Zins über die gesamte Zeit konstant bliebe, was die Modellannahme ist, nicht die Realität nach Ablauf der Bindung.

Zins, Tilgung, Bindung: was wirklich wirkt

Von den drei Stellschrauben wird die falsche am intensivsten verhandelt. Um das letzte Zehntel beim Zins wird gefeilscht — dabei entscheidet die anfängliche Tilgung um Größenordnungen mehr. Gleiche 300.000 €, gleicher Zins, nur die Tilgung variiert:

Zwischen 1 und 4 Prozent Anfangstilgung liegen 181.139 € Zinsdifferenz und 24 Jahre Laufzeit — bei 750 € Unterschied in der Monatsrate. Wer 1 Prozent tilgt, zahlt am Ende fast so viel Zinsen, wie das Darlehen groß war. Zur Einordnung: Ein um 0,1 Punkte besserer Zins spart im Leitbeispiel über die Bindung rund 2.700 € — ein Prozentpunkt mehr Tilgung rund 47.600 €.

Die dritte Stellschraube, die Sollzinsbindung, ist eine Risikoentscheidung, keine Kostenoptimierung: Längere Bindung kostet meist einen Zinsaufschlag und kauft dafür Planbarkeit. Wie man sie wählt, behandelt die Seite zur Sollzinsbindung im Detail — und das Kündigungsrecht nach zehn Jahren (unten) nimmt langen Bindungen einen Teil ihres Risikos.

Ein unterschätztes Detail: der Verrechnungsturnus

Die meisten Banken verrechnen Tilgungen monatlich — jede Rate senkt sofort die zinstragende Restschuld. Es gibt aber Verträge mit nachschüssiger jährlicher Verrechnung: Die Zinsen werden aufs Jahresanfangssaldo berechnet, als wären die zwölf Raten des Jahres nie geflossen. Der Unterschied ist kein Detail: Im Leitbeispiel kostet jährliche statt monatliche Verrechnung 8.199 € zusätzliche Zinsen über die Laufzeit. Die Frage „Wann werden meine Tilgungen zinswirksam?“ gehört deshalb in jedes Angebotsgespräch.

Was kostet ein 100.000-Euro-Darlehen?

Die häufigste Suchanfrage zum Thema verdient eine konkrete Antwort — mit denselben Modellannahmen (3,7 % Sollzins, 10 Jahre Bindung):

Ein 100.000-€-Darlehen „kostet“ bei 2 % Tilgung also 475 € im Monat — und über die gesamte Laufzeit rund 61.600 € Zinsen. Alle Zwischenwerte für deine eigene Summe liefert der Tilgungsrechner, die tragbare Gesamtrechnung inklusive Nebenkosten der Budgetrechner.

Annuitätendarlehen im Vergleich: die Alternativen ehrlich gerechnet

Vier Alternativen tauchen regelmäßig auf. Für zwei davon lässt sich der Unterschied exakt beziffern:

Tilgungsdarlehen: konstante Tilgung, fallende Rate

Beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen) ist nicht die Rate konstant, sondern die Tilgung. Beide Varianten auf 25 Jahre gerechnet, 300.000 € zu 3,7 %:

Das Tilgungsdarlehen spart 21.060 € Zinsen — bezahlt mit einer um fast 400 € höheren Anfangsbelastung, genau in der Lebensphase, in der das Budget meist am engsten ist. Deshalb ist es in der privaten Baufinanzierung selten: Die Ersparnis ist real, die Anfangslast für viele Haushalte nicht tragbar.

Endfälliges Darlehen: nur Zinsen, keine Tilgung

Die niedrigere Rate des endfälligen Darlehens ist eine optische Täuschung: Es kostet mehr Zinsen (die Restschuld sinkt ja nie) und lässt die volle Schuld stehen. Sinnvoll ist es fast nur, wenn parallel ein Tilgungsersatz bespart wird oder eine Erbschaft, Lebensversicherung oder ein Verkauf die Rückzahlung sichert.

Variables Darlehen und Ratenkredit

Ein variables Darlehen koppelt den Zins an den Markt (meist Euribor plus Marge) — die Rate kann vierteljährlich steigen oder fallen. Es überträgt das Zinsrisiko vollständig auf dich und ist für die Haupt-Baufinanzierung eines Privathaushalts selten die richtige Wahl. Der Ratenkredit schließlich ist kein Gegenmodell, sondern ein anderes Produkt: unbesichert, kürzere Laufzeiten, deutlich höhere Zinssätze. Für den Immobilienkauf ist er ungeeignet; für kleinere Summen ohne Grundschuldbestellung kann er der pragmatischere Weg sein. Mehr dazu in den häufigen Fragen.

Welche Nachteile hat ein Annuitätendarlehen?

Zur Ehrlichkeit gehört auch die Gegenseite. Vier Punkte, die das Modell tatsächlich hat:

Inflation: der stille Verbündete der konstanten Rate

Ein Aspekt, den kaum ein Ratgeber rechnet: Die Rate ist nominal konstant — real wird sie jedes Jahr leichter. Bei 2 Prozent Inflation entspricht die 1.425-€-Rate des Leitbeispiels nach zehn Jahren noch 1.169 € heutiger Kaufkraft, nach zwanzig Jahren 959 €. Steigen die Einkommen nominal mit, sinkt die relative Belastung von selbst. Das ist eine Modellbetrachtung mit angenommener Inflationsrate, keine Prognose — aber sie erklärt, warum sich Finanzierungen historisch oft leichter anfühlten, je älter sie wurden. Verlassen sollte man sich darauf nicht: Die Rate muss auch dann tragbar sein, wenn das Einkommen nicht mitwächst.

Deine Rechte im Vertrag — und ihre Grenzen

Drei typische Fehlentscheidungen

Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

Quellen und Methodik

• Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik — Grundlage des Modellzinses von 3,7 % (zuletzt veröffentlichter Durchschnitt 3,74 % effektiv, Referenzmonat Mai 2026)
• § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 502 BGB — Vorfälligkeitsentschädigung
• BaufiBlick: Redaktion und Methodik — Rechenannahmen und Aktualisierungszyklus

Alle Beträge sind unverbindliche Modellrechnungen zu den jeweils genannten Annahmen — keine Kreditzusage, kein Angebot, keine Zinsprognose. Redaktionell geprüft und gerechnet: 21. August 2026.