BaufiBlickTilgungsrechner: Rate, Tilgungsplan und Restschuld
Berechne Monatsrate, vollständigen Tilgungsplan Jahr für Jahr, Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und die gesamte Zinsbelastung. Alle Annahmen bleiben sichtbar und veränderbar — inklusive Sondertilgung. Der komplette Tilgungsplan lässt sich als CSV herunterladen.
Deine Annahmen
Kurzantwort: Was der Tilgungsrechner zeigt
Die Rechenformel — offengelegt
Der Rechner nutzt keine Blackbox. Die jährliche Annuität ergibt sich aus Darlehenssumme, Sollzins und anfänglicher Tilgung:
| Schritt | Formel | Beispiel (400.000 €, 3,7 %, 2 %) |
|---|---|---|
| Jahresrate | Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 | 400.000 × 5,7 % = 22.800 € |
| Monatsrate | Jahresrate ÷ 12 | 1.900 € |
| Zinsanteil Monat 1 | Restschuld × Sollzins ÷ 12 | 400.000 × 3,7 % ÷ 12 = 1.233 € |
| Tilgungsanteil Monat 1 | Monatsrate − Zinsanteil | 1.900 − 1.233 = 667 € |
Ab Monat 2 wiederholt sich die Rechnung mit der verringerten Restschuld. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — und weil die Rate konstant bleibt, wächst der Tilgungsanteil automatisch. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Laufzeit und ist der Grund, warum die zweite Hälfte eines Darlehens deutlich schneller abgetragen wird als die erste.
Dein vollständiger Tilgungsplan
Jahr für Jahr, mit Zins- und Tilgungsanteil, Sondertilgung und Restschuld zum Jahresende. Die Zeile am Ende der Sollzinsbindung ist hervorgehoben — das ist der Punkt, an dem neu verhandelt werden muss.
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld zum Jahresende |
|---|
Warum die anfängliche Tilgung fast alles entscheidet
Von allen Stellschrauben wirkt die anfängliche Tilgung am stärksten — stärker als ein um zwei Zehntel besserer Zinssatz. Die folgende Rechnung zeigt dasselbe Darlehen über 400.000 € bei 3,7 % Sollzins und zehn Jahren Zinsbindung, nur mit unterschiedlicher Anfangstilgung:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 1.567 € | 351.685 € | 41,9 Jahre | 387.541 € |
| 2,0 % | 1.900 € | 303.371 € | 28,4 Jahre | 246.370 € |
| 3,0 % | 2.233 € | 255.056 € | 21,8 Jahre | 182.888 € |
| 4,0 % | 2.567 € | 206.741 € | 17,8 Jahre | 146.022 € |
Die Spanne ist erheblich: Zwischen 1 % und 4 % Anfangstilgung liegen bei identischem Zinssatz 241.519 € Zinsdifferenz und 24 Jahre Laufzeit. Die Monatsrate steigt dafür um 1.000 €. Das ist der eigentliche Zielkonflikt jeder Baufinanzierung — nicht die Frage nach dem letzten Zehntelprozent beim Zins.
Eine niedrige Tilgung senkt die Rate sofort spürbar, verschiebt die Last aber in die Zukunft und vergrößert die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung. Wer 1 % tilgt, hat nach zehn Jahren erst rund 12 % des Darlehens abgetragen und steht mit über 350.000 € vor der Anschlussfinanzierung — zu dann unbekannten Konditionen.
Was am Ende der Sollzinsbindung passiert
Die Sollzinsbindung ist nicht die Laufzeit des Darlehens. Sie ist nur der Zeitraum, für den der Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist. Danach bleibt in aller Regel eine Restschuld, die neu finanziert werden muss — zu den Konditionen, die dann am Markt gelten.
Deshalb ist die Restschuld die wichtigste Zahl in diesem Rechner. Sie beantwortet die Frage: Wie groß ist der Betrag, den ich einem unbekannten künftigen Zinsniveau aussetze? Ein sinnvoller Belastungstest besteht darin, die Restschuld mit einem deutlich höheren Anschlusszins durchzurechnen und zu prüfen, ob die daraus entstehende Rate im Haushalt noch trägt.
Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung vereinbart wurde. Das ist bei langen Bindungen ein relevanter Ausweg, wenn die Zinsen deutlich gefallen sind.
Drei Fehler, die diese Rechnung häufig verzerren
Der Tilgungsplan rechnet mit dem Sollzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Kostenbestandteile und ist daher höher. Wer den Effektivzins in dieses Feld einträgt, erhält eine zu pessimistische Rate. Beide Werte stehen im Angebot getrennt ausgewiesen.
„20 Jahre Finanzierung“ bedeutet fast nie, dass das Darlehen nach 20 Jahren getilgt ist. Bei 2 % Anfangstilgung und 3,7 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung über 28 Jahre. Die Zinsbindung endet lange vorher.
Sondertilgungsrechte sind Vertragsbestandteil, kein Automatismus. Höhe, Häufigkeit und mögliche Zinsaufschläge unterscheiden sich je Anbieter. Wer die Sondertilgung in der Planung ansetzt, sollte sie vorher schriftlich im Angebot wiederfinden.
Häufige Fragen zum Tilgungsrechner
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Es gibt keine allgemeingültige Zahl. Entscheidend ist, welche Restschuld am Ende der Zinsbindung tragbar bleibt und ob die Rate dauerhaft im Haushalt Platz hat. Je niedriger die Tilgung, desto größer der Betrag, der einem unbekannten Anschlusszins ausgesetzt wird. Die Vergleichstabelle auf dieser Seite zeigt die Größenordnung des Unterschieds.
Warum sinkt meine Rate nicht, obwohl die Restschuld sinkt?
Weil ein Annuitätendarlehen genau so konstruiert ist. Die Rate bleibt konstant, nur ihre Zusammensetzung verschiebt sich: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt im gleichen Maß. Dadurch wird das Darlehen gegen Ende deutlich schneller abgetragen als am Anfang.
Rechnet der Rechner mit Sollzins oder Effektivzins?
Mit dem Sollzins. Der Tilgungsplan bildet die tatsächlichen Zins- und Tilgungsanteile ab, und dafür ist der Nominalzins die richtige Größe. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist dagegen der Effektivzins die passende Kennzahl, weil er weitere Kostenbestandteile einschließt.
Wie wirkt sich eine Sondertilgung aus?
Sie verkürzt die Laufzeit, statt die Rate zu senken. Da die Annuität konstant bleibt, sinkt durch die zusätzliche Zahlung die Restschuld und damit dauerhaft der Zinsanteil jeder folgenden Rate. Der Effekt ist umso größer, je früher in der Laufzeit sie erfolgt. Der Rechner verrechnet Sondertilgungen jeweils zum Jahresende.
Was passiert, wenn die Rate den Zins nicht deckt?
Dann würde die Restschuld steigen statt sinken und das Darlehen käme nie zur Rückzahlung. Bei einem Annuitätendarlehen kann das rechnerisch nur eintreten, wenn gar nicht getilgt wird. Dieser Rechner setzt deshalb eine Mindesttilgung von 0,5 Prozent voraus — genau wie Banken in der Praxis eine Mindesttilgung vereinbaren.
Ist das Ergebnis eine Finanzierungszusage?
Nein. Es ist eine unverbindliche mathematische Modellrechnung auf Basis der von dir eingegebenen Werte. Kreditentscheidung, Beratung und Vermittlung erfolgen ausschließlich durch entsprechend zugelassene Finanzierungspartner. BaufiBlick erbringt weder Darlehensvermittlung noch Finanzierungsberatung.
Modellzins, Quellen und Stand
Der voreingestellte Sollzins von 3,7 % ist eine Modellannahme zur Orientierung, kein Angebot und keine Prognose. Er orientiert sich an der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung über zehn Jahre (zuletzt veröffentlichter Durchschnitt 3,74 % effektiv, Referenzmonat Mai 2026) sowie an der Marktspanne im August 2026. Dein individueller Zins hängt von Objekt, Beleihungsauslauf, Bonität und Anbieter ab und kann deutlich abweichen.
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik
- § 489 BGB: Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- BaufiBlick: Redaktion und Methodik
Redaktionell geprüft und gerechnet: 13. August 2026 · Der Modellzins wird monatlich überprüft.
Weiterrechnen
Tilgung und Restschuld im Detail verstehen · Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert · Die passende Sollzinsbindung wählen · Sondertilgung richtig prüfen · Alle Rechner im Überblick