Baufinanzierung · Grundlagen
Annuitätendarlehen einfach erklärt: Rate, Zins und Tilgung
Das Annuitätendarlehen ist das Standardmodell vieler Baufinanzierungen. Die Rate bleibt während der Sollzinsbindung grundsätzlich konstant – ihre Zusammensetzung verändert sich jedoch Monat für Monat. Hier siehst du den Rechenweg, die wichtigsten Stellschrauben und die Risiken hinter einer scheinbar günstigen Rate.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Annuität ist die regelmäßige Rate aus Zins und Tilgung.
- Mit sinkender Restschuld sinkt der Zinsanteil; der Tilgungsanteil steigt.
- Die anfängliche Tilgung bestimmt maßgeblich Restschuld und Anschlussrisiko.
- Eine konstante Rate bedeutet nicht, dass das Darlehen zum Ende der Zinsbindung getilgt ist.
- Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel gelten nur, wenn sie vereinbart wurden.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Die regelmäßige Rate wird Annuität genannt. Zu Beginn entfällt ein größerer Teil auf Zinsen, weil die Bank Zinsen auf eine hohe Restschuld berechnet. Der verbleibende Teil reduziert das Darlehen. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld. Bleibt der Sollzins unverändert, werden deshalb in der nächsten Rate etwas weniger Zinsen und etwas mehr Tilgung fällig.
| Bestandteil | Bedeutung | Wirkung |
|---|---|---|
| Darlehensbetrag | Ausgangsschuld der Finanzierung | Je höher der Betrag, desto höher Rate oder Laufzeit. |
| Sollzins | Preis für das geliehene Kapital | Bestimmt den Zinsanteil der Rate. |
| Anfängliche Tilgung | Geplanter Schuldenabbau im ersten Jahr | Beeinflusst Rate, Restschuld und Gesamtlaufzeit. |
| Sollzinsbindung | Zeitraum mit vereinbartem Sollzins | Schafft Planbarkeit, beseitigt aber nicht automatisch die Restschuld. |
Die anfängliche Rate berechnen
Modellannahmen: 350.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins pro Jahr, 2 Prozent anfängliche Tilgung, zehn Jahre Sollzinsbindung, monatliche Verrechnung, keine Gebühren, keine Sondertilgungen und keine Tilgungsänderung.
Im ersten Monat liegen die modellhaften Zinsen bei rund 1.020,83 Euro und die Tilgung bei rund 583,33 Euro. Schon im zweiten Monat werden Zinsen nur noch auf die gesunkene Restschuld berechnet. Dadurch verschiebt sich ein kleiner Teil der unveränderten Rate von Zins zu Tilgung.
Was bleibt nach zehn Jahren übrig?
| Ergebnis der Modellrechnung | Nach 10 Jahren |
|---|---|
| Gezahlte Raten | rund 192.500 € |
| Davon rechnerische Zinsen | rund 108.831 € |
| Getilgter Betrag | rund 83.669 € |
| Restschuld | rund 266.331 € |
Die Restschuld ist die entscheidende Brücke zur Anschlussfinanzierung. Bei unverändertem Einkommen kann ein höherer Anschlusszins die spätere Rate deutlich anheben. Deshalb gehören anfängliche Tilgung, Sollzinsbindung und ein Anschlusszins-Szenario immer in dieselbe Rechnung.
Annuitätendarlehen richtig vergleichen
- Gleiche Eckdaten: Nur Angebote mit gleichem Darlehensbetrag, Auszahlungstermin, Zinsbindung und Tilgungsziel vergleichen.
- Effektivzins: Neben dem Sollzins den effektiven Jahreszins und enthaltene Kosten prüfen.
- Restschuld: Nicht nur auf die Rate schauen, sondern die verbleibende Schuld zum Zinsbindungsende vergleichen.
- Sondertilgung: Höhe, Turnus, Frist und mögliche Einschränkungen schriftlich prüfen.
- Tilgungssatzwechsel: Zahl, Bandbreite und mögliche Kosten der Anpassungen vergleichen.
- Bereitstellung: Beim Neubau oder später Kaufpreiszahlung Freiphase und Kosten für nicht abgerufene Beträge beachten.
Die BaFin weist ausdrücklich darauf hin, dass Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit zur Tilgungsanpassung wichtige Angebotsmerkmale sein können. Sie sind nicht automatisch Bestandteil jedes Vertrags.
Drei typische Fehlentscheidungen
1. Die Rate künstlich klein rechnen
Eine geringe anfängliche Tilgung macht die Rate niedriger, erhöht aber die Restschuld. Das verschiebt Belastung in die Zukunft und vergrößert das Anschlusszinsrisiko.
2. Sollzinsbindung mit Gesamtlaufzeit verwechseln
Nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren endet häufig nur die Zinsvereinbarung. Die Restschuld muss dann weiterfinanziert oder aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden.
3. Flexibilität nur als Werbewort lesen
Entscheidend ist, was im Vertrag steht: Wie oft darf die Tilgung geändert werden? Wie wird eine Sondertilgung angekündigt? Bezieht sich eine Prozentgrenze auf die ursprüngliche Darlehenssumme oder die Restschuld?
Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist so kalkuliert, dass die Schuld innerhalb der vereinbarten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Das reduziert das Anschlusszinsrisiko, verlangt aber häufig eine höhere Rate und schränkt je nach Vertrag die Flexibilität ein. Die Wahl ist keine reine Zinsfrage: Sie hängt von sicherem Einkommen, Reserve, Lebensplanung und gewünschter Planbarkeit ab.
→ Tilgungssätze und Restschuld im direkten Modellvergleich
Häufige Fragen
Bleibt die Rate wirklich immer gleich?
Während der vereinbarten Sollzinsbindung und ohne Tilgungsänderungen bleibt die Annuität grundsätzlich konstant. Vertragliche Anpassungen, variable Zinsen oder Änderungen nach der Zinsbindung können die Rate verändern.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Sie beschreibt den rechnerischen Tilgungsanteil zu Beginn. Weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt, steigt der tatsächliche Tilgungsanteil innerhalb einer konstanten Rate im Zeitverlauf.
Welche Tilgung ist richtig?
Es gibt keinen universell richtigen Prozentsatz. Die Tilgung muss zu Haushaltsüberschuss, Reserve, gewünschter Restschuld und Risikotoleranz passen. Mehr Tilgung beschleunigt den Schuldenabbau, erhöht aber die laufende Rate.
Kann ich ein Annuitätendarlehen vorzeitig kündigen?
Das hängt von Vertrag und Gesetz ab. Bei gebundenem Sollzins bestehen unter anderem gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten nach § 489 BGB; in anderen Fällen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant sein. Der konkrete Vertrag sollte rechtlich geprüft werden.
Rate und Finanzierungsbedarf einordnen
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Quellen und Methodik
- BaFin: Immobilienkredit
- Verbraucherzentrale: Modelle der Immobilienfinanzierung
- Bundesministerium der Justiz: § 489 BGB
- Deutsche Bundesbank: Wohnungsbaukredite
Allgemeine Information und vereinfachte Modellrechnung, keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung und kein Kreditangebot. Die Monatsrechnung verwendet einen konstanten Sollzins, eine konstante Rate und monatliche Verrechnung; Rundungsdifferenzen sind möglich. Verbindlich sind der konkrete Vertrag und die Prüfung durch einen entsprechend zugelassenen Finanzierungspartner.