Das hängt von der Rechtsgrundlage der vorzeitigen Rückzahlung ab. Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins erlaubt § 490 Abs. 2 BGB eine Kündigung wegen berechtigter Interessen, etwa einer notwendigen Verwertung durch Verkauf: Seit dem vollständigen Empfang müssen sechs Monate vergangen sein; die Kündigungsfrist beträgt nach § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB drei Monate. Dabei kann ein ersatzfähiger Schaden entstehen. Für Verbraucherdarlehen sind zusätzlich die einschlägigen Regeln und Ausschlüsse des § 502 BGB zu prüfen. Eine ordentliche Kündigung nach § 489 ist davon zu unterscheiden.

Ein allgemeiner Anstieg der Bauzinsen beantwortet das nicht. Bei der Aktiv-Passiv-Methode zählen die für die verbleibenden Zahlungszeitpunkte maßgeblichen Wiederanlagerenditen und der konkrete Zahlungsplan. Ein ersatzfähiger Zinsschaden muss sich aus der Rechnung ergeben. Höhere Wiederanlagerenditen können ihn verringern oder entfallen lassen. Daraus folgt kein automatischer Anspruch auf eine Bearbeitungspauschale. Fordere für gesonderte Entgelte eine eigene Begründung an.

Vertragliche Sondertilgungsrechte müssen bei der Schadensberechnung berücksichtigt werden. Der BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14, hat eine Formularklausel für unwirksam erklärt, die künftige Sondertilgungsrechte dabei ausschloss. Prüfe die vereinbarten Beträge und Termine im Zahlungsplan der Bank. Wie stark sie den Betrag verändern, hängt vom konkreten Vertrag ab.

Ein günstigeres Angebot allein eröffnet bei einem festverzinslichen Immobilienkredit kein allgemeines Recht zur sofortigen Ablösung. Prüfe zuerst das Ende der Zinsbindung, die Kündigungsrechte nach § 489 BGB und vertraglich vereinbarte Rückzahlungsrechte. Auch vor Ablauf von zehn Jahren können solche Rechte bestehen. Ob daneben ein berechtigtes Interesse nach § 490 Abs. 2 BGB vorliegt, muss anhand des konkreten Sachverhalts geprüft werden; Scheidung oder Arbeitslosigkeit begründen es nicht automatisch.

Ausgangspunkt ist der vollständige Empfang des Darlehens. Wird danach eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder den Rückzahlungszeitpunkt getroffen, tritt deren Abschluss an seine Stelle. Das gilt nicht erst für Vereinbarungen nach Ende der ursprünglichen Zinsbindung. Für den konkreten Termin brauchst du daher den Nachweis der vollständigen Auszahlung und sämtliche späteren Zins- oder Rückzahlungsvereinbarungen; anschließend ist die sechsmonatige Kündigungsfrist zu beachten.

Das hängt vom Anlass der vorzeitigen Rückzahlung ab. Wird eine vermietete Immobilie verkauft und das Darlehen für die lastenfreie Übergabe abgelöst, ist die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar. Dies hat der Bundesfinanzhof im Urteil IX R 42/13 entschieden. Aus einer bisherigen Vermietung folgt daher kein pauschaler Steuerabzug. Die steuerliche Behandlung anderer Konstellationen muss gesondert geprüft werden; kläre deinen Fall mit einer Steuerberatung.